FELIZ 2014
QUE O SENHOR JESUS VENHA EM CADA CORAÇÃO ESSE ANO DANDO SABEDORIA A TODOS NÓS.
terça-feira, 7 de janeiro de 2014
Cuidados na contratação de terceirizadoras
Cuidados na contratação de terceirizadoras
Contratar empresas desse tipo sem o devido cuidado pode sair caro para o condomínio
- Certifique-se de que a empresa não paga menos do que o piso da categoria aos funcionários. Isso pode evitar problemas na Justiça, uma vez que o condomínio pode ser co-responsável no caso de uma ação trabalhista. Consulte aqui a convenção coletiva da sua região
- Ao cotar, desconfie sempre de preços muito abaixo do mercado
- Peça que a empresa apresente uma planilha aberta de custos para verificar o salário dos funcionários.
- Prefira empresas que cedem benefícios aos funcionários, como cestas básicas e metas premiadas.
- Tome cuidado com empresas nas quais a rotatividade dos funcionários é muito grande. Isso é indício de salários baixos e de má-qualificação da mão-de-obra.
- A grande rotatividade de mão-de-obra também traz riscos à segurança do condomínio.
- Dê preferência a empresas que tenham planos de carreira para os funcionários.
- Certifique-se de que a empresa dispõe de plantonistas para substituir funcionários faltosos. Se o problema de faltas se agravar pode ser o caso de rescindir o contrato.
- Exija da empresa contratada um seguro contra acidentes de trabalho ou reclamações trabalhistas.
- Não é conveniente que o serviço de zeladoria seja terceirizado, pois trata-se de um cargo que decorre da delegação de confiança do síndico ao zelador, que deve ter, como pressuposto essencial, estrito comprometimento com a rotina do condomínio.
- Muito cuidado com o contrato de terceirização, especialmente em relação às cláusulas que tratam da situação trabalhista dos funcionários. O síndico deve exigir, de forma expressa, a apresentação de cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos.
- Coloque no contrato que o pagamento das faturas só deve ser efetuado mediante a comprovação dos olerites de pagamento dos funcionários e das guias de recolhimento de tributos individuais dos mesmos.
- É aconselhável que a empresa prestadora apresente ficha cadastral e de antecedentes criminais de todos os funcinários colocados à disposição do condomínio.
Empresas de segurança
- É recomendável, mas não obrigatório, que vigias tenham treinamento específico para trabalhar em condomínios.
- Exija reciclagem periódica e avaliação psicológica dos vigias, mesmo os desarmados.
- Quanto aos vigias armados, as fontes consultadas desaconselham o seu emprego em condomínios, sobretudo os residenciais.
- No caso da contratação de vigilantes armados, eles precisam ser habilitados pela Polícia Federal.
- Empresas que fornecem mão-de-obra de vigias armados também precisam estar habilitadas pela Polícia Federal.
- No caso de contratação de serviços de monitoramento, o principal cuidado é detalhar todos os equipamentos em contrato, bem como a sua utilização, reparos e seguro contra acidentes.
Documentos a pedir
- Certidões Negativas de Débitos Municipais, Estaduais e Federais, especialmente as expedidas pelo INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social).
- Documentação Societária atualizada do prestador de serviços
- Certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços
- Certidão do Distribuidor de Processos Federais, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços
- Certidão Negativa de Reclamações, expedida pelo PROCON
- Lista dos clientes da empresa, para consulta dos serviços oferecidos
- Carta de Referência emitida por alguns clientes do Prestador de Serviços, informando, entre outros, o período dos respectivos contratos e vigências
- Apresentar documentos que comprovem a Certificação da Qualidade Total dos serviços oferecidos pela empresa prestadora de serviços
sindcont fonte
sábado, 11 de maio de 2013
sexta-feira, 8 de março de 2013
Condôminos antissociais
As pessoas que optam por morar em condomínios, imagina-se, têm a perfeita noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica e harmoniosa.
Nem todos, porém, têm essa capacidade de viver bem em comunidade, respeitando o espaço do outro como gostaria que o seu fosse respeitado. Os chamados condôminos antissociais são aqueles que sistematicamente atrapalham a vida em condomínio.
Definição
O artigo 1337 do código civil define o que é ser antissocial e como punir esse tipo de condômino
Art. 1.337O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Ou seja, o condômino que uma vez ou outra faz barulho, ou cujo cachorro de vez em quando late não pode ser considerado antissocial.
Para ser caracterizado dessa maneira, a pessoa precisa ter uma conduta de constante perturbação à vida condominial.
Pode ser aquele que dá festas quase que todos os dias, sem se incomodar com o barulho que gera – ou com as multas que paga. Há também os que destratam funcionários, e que, por causa disso, o condomínio tem dificuldades de contratar uma pessoa para determinada função, além de ficar mais vulnerável à ações judiciais, como por dano moral, por exemplo.
Há aqueles que são agressivos com vizinhos, outros simplesmente não querem obedecer às regras da vida em condomínio e ignoram tudo o que está na convenção e no regulamento interno.
Enfim, via de regra o condômino antissocial é aquele que ninguém gosta de ter por perto – apesar de ser seu vizinho.
Procedimentos
Mas o síndico tem, sim, ferramentas para ajudar essa pessoa a se enquadrar melhor na vida em condomínio.
É importante que as regras sejam para todos no condomínio. E para começar a lidar com a pessoa que gera problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando que certas condutas não são permitidas no empreendimento.
Caso a pessoa continue insistindo no erro, manda-se uma advertência escrita – dependendo do que manda cada convenção, já que em algumas não constam as advertências – seguida de multa.
A multa deve ser aplicada sempre com muito cuidado, principalmente no que diz respeito aos seus trâmites legais. O síndico e a administradora devem estar bem a par do que diz a convenção, a fim de evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada corretamente.
Importante dizer que o condômino sempre deve ter o direito de se defender e pedir anulação da multa. Isso deve ser feito em assembleia, já que apenas a coletividade pode decidir se uma conduta proibida pelo regulamento interno ou convenção pode ser revogada.
A assembleia também deve ser consultada caso o síndico, ou a coletividade do condomínio, decida pela multa citada no artigo 1337: a de cinco vezes o valor da taxa condominial. Para isso, é necessária a anuência de 2/3 dos condôminos.
Se mesmo após essa multa o condômino insistir com a conduta antissocial, uma nova assembleia pode deliberar a multa no valor de dez vezes a taxa condominial – dessa vez, a aprovação necessária para a multa é de 3/4 de todos os condôminos.
Vale lembrar que nesses casos, especialmente, a multa deve seguir exatamente o trâmite descrito na convenção e no código civil, evitando possíveis ações judiciais contra o condomínio – impedindo assim que o infrator deixe de pagar a multa.
Convivendo com o problema
O condomínio deve sempre deixar claro o que não pode ser tolerado em suas dependências.
- Se um morador insiste em desrespeitar um funcionário do local, o síndico deve agir de maneira a evitar que esse quadro não se repita. Conversando com o morador em questão, é importante deixar claro que o empregado pode entrar com um processo contra o condomínio por danos morais, por exemplo. E que se ficar provado que quem causava esse ambiente adverso era o morador, ele será acionado judicialmente no futuro, para pagar a indenização em questão. Depois do diálogo, é importante mandar uma carta protocolada explicando detalhadamente como deve ser a conduta dos moradores com relação aos empregados.
- Caso um morador agrida fisicamente um funcionário, o síndico deve orientar o empregado a fazer um boletim de ocorrência. A conversa com o morador sobre processo judicial – assim como uma notificação por escrito - dessa vez sobre danos morais e materiais, também deve acontecer.
- Outra situação extrema é quando dois condôminos trocam agressões. O síndico deve ter muito cuidado, mas não pode se omitir, pois esse tipo de briga não deixa de ser uma perturbação à paz e à segurança no condomínio. Vale, nesse caso, aplicar o que estiver escrito no regulamento interno.
Inadimplente
O condômino inadimplente contumaz é um caso que gera polêmica: não são todos os especialistas que o consideram antissocial. Como deixar de pagar sua cota costumeiramente – ou as multas aplicadas – é uma conduta considerada contrária a coletividade, ela pode, sim ser considerada antissocial. Porém, se houver um motivo forte - como a perda do emprego, por exemplo, dificilmente o condomínio conseguirá comprovar que o morador é antissocial.
Casos extremos
Há casos raros em que o condômino é considerado tão antissocial que a convivência com o mesmo passa a ser insuportável. Nesse cenário extremo, o condomínio pode entrar com uma ação na Justiça para retirar o condômino de sua convivência. Ele continua dono do imóvel, mas não pode mais morar naquele local.
Para se conseguir a expulsão do condômino antissocial é importantíssimo que o condomínio esteja bem assessorado juridicamente- que tenha aplicado e protocolado as multas e advertências anteriores - e que o síndico tenha provas para oferecer em juízo a respeito dessa conduta que tanto prejudica o resto da comunidade.
Provas como reclamações no livro de ocorrências, testemunhos de outros moradores, fotos, vídeos. Tudo isso deve ser oferecido como mostra de que aquela pessoa não é compatível com a vida em condomínio.
No Brasil pouquíssimos casos de condôminos antissociais terminaram com a expulsão do morador. A decisão mais famosa nesse sentido é essa: a do condomínio que conseguiu retirar do seu convívio um morador que abusava sexualmente de suas empregadas.
Outros caminhos
Antes de pedir pela expulsão do condômino problemático, o síndico pode pedir outro tipo de solução, como multas diárias caso a conduta se repita. Os outros condôminos também podem também entrar com ações contra o morador que consideram estar atrapalhando.
Caso o problema seja considerado realmente grave, o juiz tende a decidir por um caminho que não expulse o condômino de sua propriedade, mas que ofereça sossego e segurança para a comunidade em questão.
Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora na Escola Paulista de Direito, Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet e André Junqueira, advogado da Schneider
As pessoas que optam por morar em condomínios, imagina-se, têm a perfeita noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica e harmoniosa.
Nem todos, porém, têm essa capacidade de viver bem em comunidade, respeitando o espaço do outro como gostaria que o seu fosse respeitado. Os chamados condôminos antissociais são aqueles que sistematicamente atrapalham a vida em condomínio.
Definição
O artigo 1337 do código civil define o que é ser antissocial e como punir esse tipo de condômino
Art. 1.337O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Ou seja, o condômino que uma vez ou outra faz barulho, ou cujo cachorro de vez em quando late não pode ser considerado antissocial.
Para ser caracterizado dessa maneira, a pessoa precisa ter uma conduta de constante perturbação à vida condominial.
Pode ser aquele que dá festas quase que todos os dias, sem se incomodar com o barulho que gera – ou com as multas que paga. Há também os que destratam funcionários, e que, por causa disso, o condomínio tem dificuldades de contratar uma pessoa para determinada função, além de ficar mais vulnerável à ações judiciais, como por dano moral, por exemplo.
Há aqueles que são agressivos com vizinhos, outros simplesmente não querem obedecer às regras da vida em condomínio e ignoram tudo o que está na convenção e no regulamento interno.
Enfim, via de regra o condômino antissocial é aquele que ninguém gosta de ter por perto – apesar de ser seu vizinho.
Procedimentos
Mas o síndico tem, sim, ferramentas para ajudar essa pessoa a se enquadrar melhor na vida em condomínio.
É importante que as regras sejam para todos no condomínio. E para começar a lidar com a pessoa que gera problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando que certas condutas não são permitidas no empreendimento.
Caso a pessoa continue insistindo no erro, manda-se uma advertência escrita – dependendo do que manda cada convenção, já que em algumas não constam as advertências – seguida de multa.
A multa deve ser aplicada sempre com muito cuidado, principalmente no que diz respeito aos seus trâmites legais. O síndico e a administradora devem estar bem a par do que diz a convenção, a fim de evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada corretamente.
Importante dizer que o condômino sempre deve ter o direito de se defender e pedir anulação da multa. Isso deve ser feito em assembleia, já que apenas a coletividade pode decidir se uma conduta proibida pelo regulamento interno ou convenção pode ser revogada.
A assembleia também deve ser consultada caso o síndico, ou a coletividade do condomínio, decida pela multa citada no artigo 1337: a de cinco vezes o valor da taxa condominial. Para isso, é necessária a anuência de 2/3 dos condôminos.
Se mesmo após essa multa o condômino insistir com a conduta antissocial, uma nova assembleia pode deliberar a multa no valor de dez vezes a taxa condominial – dessa vez, a aprovação necessária para a multa é de 3/4 de todos os condôminos.
Vale lembrar que nesses casos, especialmente, a multa deve seguir exatamente o trâmite descrito na convenção e no código civil, evitando possíveis ações judiciais contra o condomínio – impedindo assim que o infrator deixe de pagar a multa.
Convivendo com o problema
O condomínio deve sempre deixar claro o que não pode ser tolerado em suas dependências.
- Se um morador insiste em desrespeitar um funcionário do local, o síndico deve agir de maneira a evitar que esse quadro não se repita. Conversando com o morador em questão, é importante deixar claro que o empregado pode entrar com um processo contra o condomínio por danos morais, por exemplo. E que se ficar provado que quem causava esse ambiente adverso era o morador, ele será acionado judicialmente no futuro, para pagar a indenização em questão. Depois do diálogo, é importante mandar uma carta protocolada explicando detalhadamente como deve ser a conduta dos moradores com relação aos empregados.
- Caso um morador agrida fisicamente um funcionário, o síndico deve orientar o empregado a fazer um boletim de ocorrência. A conversa com o morador sobre processo judicial – assim como uma notificação por escrito - dessa vez sobre danos morais e materiais, também deve acontecer.
- Outra situação extrema é quando dois condôminos trocam agressões. O síndico deve ter muito cuidado, mas não pode se omitir, pois esse tipo de briga não deixa de ser uma perturbação à paz e à segurança no condomínio. Vale, nesse caso, aplicar o que estiver escrito no regulamento interno.
Inadimplente
O condômino inadimplente contumaz é um caso que gera polêmica: não são todos os especialistas que o consideram antissocial. Como deixar de pagar sua cota costumeiramente – ou as multas aplicadas – é uma conduta considerada contrária a coletividade, ela pode, sim ser considerada antissocial. Porém, se houver um motivo forte - como a perda do emprego, por exemplo, dificilmente o condomínio conseguirá comprovar que o morador é antissocial.
Casos extremos
Há casos raros em que o condômino é considerado tão antissocial que a convivência com o mesmo passa a ser insuportável. Nesse cenário extremo, o condomínio pode entrar com uma ação na Justiça para retirar o condômino de sua convivência. Ele continua dono do imóvel, mas não pode mais morar naquele local.
Para se conseguir a expulsão do condômino antissocial é importantíssimo que o condomínio esteja bem assessorado juridicamente- que tenha aplicado e protocolado as multas e advertências anteriores - e que o síndico tenha provas para oferecer em juízo a respeito dessa conduta que tanto prejudica o resto da comunidade.
Provas como reclamações no livro de ocorrências, testemunhos de outros moradores, fotos, vídeos. Tudo isso deve ser oferecido como mostra de que aquela pessoa não é compatível com a vida em condomínio.
No Brasil pouquíssimos casos de condôminos antissociais terminaram com a expulsão do morador. A decisão mais famosa nesse sentido é essa: a do condomínio que conseguiu retirar do seu convívio um morador que abusava sexualmente de suas empregadas.
Outros caminhos
Antes de pedir pela expulsão do condômino problemático, o síndico pode pedir outro tipo de solução, como multas diárias caso a conduta se repita. Os outros condôminos também podem também entrar com ações contra o morador que consideram estar atrapalhando.
Caso o problema seja considerado realmente grave, o juiz tende a decidir por um caminho que não expulse o condômino de sua propriedade, mas que ofereça sossego e segurança para a comunidade em questão.
Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora na Escola Paulista de Direito, Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet e André Junqueira, advogado da Schneider
ÁGUA COMO EVITAR DESPERDÍCIOS
Como colaborar para evitar aumentos na taxa condominial:
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sábado, 2 de fevereiro de 2013
terça-feira, 21 de agosto de 2012
sábado, 11 de agosto de 2012
FELIZ DIA DOS PAIS
Existe um homem que se esmera no comprimento do dever para dar bom exemplo: Que fica humilde, quando poderia se exaltar; Que chora à distancia, a fim de não ser observado; Que, com o coração dilacerado, se embrutece para se impor como um juiz inflexível; Que, na ausência, usam-no como temor para evitar uma ação menos correta; Que quase sempre, é chamado de desatualizado; Que apenas fisicamente, passa o dia distante, na labuta, por um futuro melhor; Que, ao fim da jornada, avidamente regressa ao lar para levar muito carinho e, as vezes, pouco receber, Que esta sempre pronto a ofertar uma palavra orientadora ou relatar uma atitude benfazeja que possa ser imitada; Que, muitas vezes passa noites mal dormidas a decifrar os segredos da vida, quando extenuado, ainda consegue energias para distribuir energias; Que é tão humano e sensível, por isso, normalmente, sente a ausência do afeto que lhe é dado raramente e de forma pouco comunicativa. Que, vibra, se emociona e se orgulha pelos feitos daqueles que tanto ama. Esse homem geralmente, se agiganta e passa a Ser o valor inexorável quando deixa de existir para sempre. Nunca perca, pois, a oportunidade de devotar muito carinho e amizade àquele que é seu melhor amigo: SEU PAI.
terça-feira, 17 de julho de 2012
O papel de cada um
A vida em condomínio exige muito de nós, e para tanto, cada um tem seu papel, fundamental para o dia-a-dia em comunidade.
Quando o assunto é segurança, o papel de cada um se torna mais importante, e o bom desempenho destes papéis garantem a tranquilidade de todos.
o papel do síndico, dos funcionários e condôminos, quando o assunto é SEGURANÇA:
FONTE :ELDVINCI
ADMINISTRAÇÃO ANO 2011/2012
SINDICO CARLOS ROBERTO DA SILVA AP 201
SUBSINDICO GERALDO CLEMER MIRANDA AP 301
MEMBROS CONSELHO FISCAL
AP 302 MARIA VERANICE MENDES GUIMARÃES
AP 100 ISAURA DIAS LOPES DE SIQUEIRA
terça-feira, 12 de junho de 2012
MAIS DICAS DE SEGURANÇA
São regras práticas de conhecimento geral, mas dispostas de modo sistematizado, o que facilita a sua compreensão. Tratam da portaria e da prevenção de acidentes e incêndios. Visam melhorar a segurança do prédio e seus moradores.
Cuidados
* Deve registrar, no livro de anotações, a entrada e saída de prestadores de serviços eventuais, como mecânicos, pintores, técnicos em conserto de telefone, luz, equipamentos, gás etc.
* Nunca permitir a entrada de estranhos, sem prévia consulta ao morador indicado pelo visitante. Após ser permitido o acesso, verificar se a pessoa se dirigiu ao local ao qual disse que iria.
* Suspeitar de pessoas carregando pacote e parecendo estar à procura de alguém no prédio, sem saber com certeza o nome do destinatário.
* Estabelecer uma palavra-chave (senha), periodicamente substituída, a ser usada no interfone para avisar que pode ocorrer ou está ocorrendo um assalto.
* Estabelecer um gesto a ser usado no olho-mágico para avisar o morador que se encontra naquele momento sob a ameaça de assalto. Todos os moradores devem conhecer o gesto, evitando abrir a porta e avisando a polícia o mais rápido possível.
* À noite, manter a portaria às escuras, e a parte externa do prédio, bem como o acesso ao condomínio, racionalmente iluminados.
* Não permitir a saída de pessoa não-moradora que esteja carregando um objeto ou pacote, sem autorização do morador visitado.
* Chamar a polícia se observar veículo com um ou mais ocupantes estacionado nas proximidades do prédio por longo tempo.
* Chamar a polícia de um veículo com o(s) mesmo(s) ocupante(s) passar várias vezes, lentamente, diante do prédio, parecendo estar observando a rotina da portaria e do acesso à garagem.
* Chamar também a polícia no caso de ver uma pessoa ou mais por muito tempo nas proximidades observando o prédio.
Prevenção de acidentes
No sentido de evitar pequenos e grandes acidentes no edifício, especialmente incêndios, a cartilha do Secovi-RJ oferece recomendações muito úteis aos síndicos, mas cuja implantação deve ser exigida por todos os moradores, em assembléia. São elas:
* Cheque periodicamente a carga dos extintores e sua validade.
* Proíba e mantenha sinalização adequada, indicando hidrantes, extintores, saídas de emergência etc.
* Em caso de prédios comerciais, forme e treine a brigada de incêndio.
* Exija do porteiro e de cada condômino o correto armazenamento de substâncias inflamáveis, gás etc.
* Promova periódicas revisões nos sistemas elétricos.
* Sinalize a entrada e saída de veículos.
* Sinalize a entrada e saída de veículos.
* Proíba brincadeiras, bicicletas e assemelhados na garagem.
* Certifique-se de que o porteiro e demais empregados saibam manusear extintores e conheçam as características de cada um (espuma, gás carbônico, pó químico etc.).
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