FELIZ 2014
QUE O SENHOR JESUS VENHA EM CADA CORAÇÃO ESSE ANO DANDO SABEDORIA A TODOS NÓS.
terça-feira, 7 de janeiro de 2014
Cuidados na contratação de terceirizadoras
Cuidados na contratação de terceirizadoras
Contratar empresas desse tipo sem o devido cuidado pode sair caro para o condomínio
- Certifique-se de que a empresa não paga menos do que o piso da categoria aos funcionários. Isso pode evitar problemas na Justiça, uma vez que o condomínio pode ser co-responsável no caso de uma ação trabalhista. Consulte aqui a convenção coletiva da sua região
- Ao cotar, desconfie sempre de preços muito abaixo do mercado
- Peça que a empresa apresente uma planilha aberta de custos para verificar o salário dos funcionários.
- Prefira empresas que cedem benefícios aos funcionários, como cestas básicas e metas premiadas.
- Tome cuidado com empresas nas quais a rotatividade dos funcionários é muito grande. Isso é indício de salários baixos e de má-qualificação da mão-de-obra.
- A grande rotatividade de mão-de-obra também traz riscos à segurança do condomínio.
- Dê preferência a empresas que tenham planos de carreira para os funcionários.
- Certifique-se de que a empresa dispõe de plantonistas para substituir funcionários faltosos. Se o problema de faltas se agravar pode ser o caso de rescindir o contrato.
- Exija da empresa contratada um seguro contra acidentes de trabalho ou reclamações trabalhistas.
- Não é conveniente que o serviço de zeladoria seja terceirizado, pois trata-se de um cargo que decorre da delegação de confiança do síndico ao zelador, que deve ter, como pressuposto essencial, estrito comprometimento com a rotina do condomínio.
- Muito cuidado com o contrato de terceirização, especialmente em relação às cláusulas que tratam da situação trabalhista dos funcionários. O síndico deve exigir, de forma expressa, a apresentação de cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos.
- Coloque no contrato que o pagamento das faturas só deve ser efetuado mediante a comprovação dos olerites de pagamento dos funcionários e das guias de recolhimento de tributos individuais dos mesmos.
- É aconselhável que a empresa prestadora apresente ficha cadastral e de antecedentes criminais de todos os funcinários colocados à disposição do condomínio.
Empresas de segurança
- É recomendável, mas não obrigatório, que vigias tenham treinamento específico para trabalhar em condomínios.
- Exija reciclagem periódica e avaliação psicológica dos vigias, mesmo os desarmados.
- Quanto aos vigias armados, as fontes consultadas desaconselham o seu emprego em condomínios, sobretudo os residenciais.
- No caso da contratação de vigilantes armados, eles precisam ser habilitados pela Polícia Federal.
- Empresas que fornecem mão-de-obra de vigias armados também precisam estar habilitadas pela Polícia Federal.
- No caso de contratação de serviços de monitoramento, o principal cuidado é detalhar todos os equipamentos em contrato, bem como a sua utilização, reparos e seguro contra acidentes.
Documentos a pedir
- Certidões Negativas de Débitos Municipais, Estaduais e Federais, especialmente as expedidas pelo INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social).
- Documentação Societária atualizada do prestador de serviços
- Certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços
- Certidão do Distribuidor de Processos Federais, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços
- Certidão Negativa de Reclamações, expedida pelo PROCON
- Lista dos clientes da empresa, para consulta dos serviços oferecidos
- Carta de Referência emitida por alguns clientes do Prestador de Serviços, informando, entre outros, o período dos respectivos contratos e vigências
- Apresentar documentos que comprovem a Certificação da Qualidade Total dos serviços oferecidos pela empresa prestadora de serviços
sindcont fonte
sábado, 11 de maio de 2013
sexta-feira, 8 de março de 2013
Condôminos antissociais
As pessoas que optam por morar em condomínios, imagina-se, têm a perfeita noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica e harmoniosa.
Nem todos, porém, têm essa capacidade de viver bem em comunidade, respeitando o espaço do outro como gostaria que o seu fosse respeitado. Os chamados condôminos antissociais são aqueles que sistematicamente atrapalham a vida em condomínio.
Definição
O artigo 1337 do código civil define o que é ser antissocial e como punir esse tipo de condômino
Art. 1.337O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Ou seja, o condômino que uma vez ou outra faz barulho, ou cujo cachorro de vez em quando late não pode ser considerado antissocial.
Para ser caracterizado dessa maneira, a pessoa precisa ter uma conduta de constante perturbação à vida condominial.
Pode ser aquele que dá festas quase que todos os dias, sem se incomodar com o barulho que gera – ou com as multas que paga. Há também os que destratam funcionários, e que, por causa disso, o condomínio tem dificuldades de contratar uma pessoa para determinada função, além de ficar mais vulnerável à ações judiciais, como por dano moral, por exemplo.
Há aqueles que são agressivos com vizinhos, outros simplesmente não querem obedecer às regras da vida em condomínio e ignoram tudo o que está na convenção e no regulamento interno.
Enfim, via de regra o condômino antissocial é aquele que ninguém gosta de ter por perto – apesar de ser seu vizinho.
Procedimentos
Mas o síndico tem, sim, ferramentas para ajudar essa pessoa a se enquadrar melhor na vida em condomínio.
É importante que as regras sejam para todos no condomínio. E para começar a lidar com a pessoa que gera problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando que certas condutas não são permitidas no empreendimento.
Caso a pessoa continue insistindo no erro, manda-se uma advertência escrita – dependendo do que manda cada convenção, já que em algumas não constam as advertências – seguida de multa.
A multa deve ser aplicada sempre com muito cuidado, principalmente no que diz respeito aos seus trâmites legais. O síndico e a administradora devem estar bem a par do que diz a convenção, a fim de evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada corretamente.
Importante dizer que o condômino sempre deve ter o direito de se defender e pedir anulação da multa. Isso deve ser feito em assembleia, já que apenas a coletividade pode decidir se uma conduta proibida pelo regulamento interno ou convenção pode ser revogada.
A assembleia também deve ser consultada caso o síndico, ou a coletividade do condomínio, decida pela multa citada no artigo 1337: a de cinco vezes o valor da taxa condominial. Para isso, é necessária a anuência de 2/3 dos condôminos.
Se mesmo após essa multa o condômino insistir com a conduta antissocial, uma nova assembleia pode deliberar a multa no valor de dez vezes a taxa condominial – dessa vez, a aprovação necessária para a multa é de 3/4 de todos os condôminos.
Vale lembrar que nesses casos, especialmente, a multa deve seguir exatamente o trâmite descrito na convenção e no código civil, evitando possíveis ações judiciais contra o condomínio – impedindo assim que o infrator deixe de pagar a multa.
Convivendo com o problema
O condomínio deve sempre deixar claro o que não pode ser tolerado em suas dependências.
- Se um morador insiste em desrespeitar um funcionário do local, o síndico deve agir de maneira a evitar que esse quadro não se repita. Conversando com o morador em questão, é importante deixar claro que o empregado pode entrar com um processo contra o condomínio por danos morais, por exemplo. E que se ficar provado que quem causava esse ambiente adverso era o morador, ele será acionado judicialmente no futuro, para pagar a indenização em questão. Depois do diálogo, é importante mandar uma carta protocolada explicando detalhadamente como deve ser a conduta dos moradores com relação aos empregados.
- Caso um morador agrida fisicamente um funcionário, o síndico deve orientar o empregado a fazer um boletim de ocorrência. A conversa com o morador sobre processo judicial – assim como uma notificação por escrito - dessa vez sobre danos morais e materiais, também deve acontecer.
- Outra situação extrema é quando dois condôminos trocam agressões. O síndico deve ter muito cuidado, mas não pode se omitir, pois esse tipo de briga não deixa de ser uma perturbação à paz e à segurança no condomínio. Vale, nesse caso, aplicar o que estiver escrito no regulamento interno.
Inadimplente
O condômino inadimplente contumaz é um caso que gera polêmica: não são todos os especialistas que o consideram antissocial. Como deixar de pagar sua cota costumeiramente – ou as multas aplicadas – é uma conduta considerada contrária a coletividade, ela pode, sim ser considerada antissocial. Porém, se houver um motivo forte - como a perda do emprego, por exemplo, dificilmente o condomínio conseguirá comprovar que o morador é antissocial.
Casos extremos
Há casos raros em que o condômino é considerado tão antissocial que a convivência com o mesmo passa a ser insuportável. Nesse cenário extremo, o condomínio pode entrar com uma ação na Justiça para retirar o condômino de sua convivência. Ele continua dono do imóvel, mas não pode mais morar naquele local.
Para se conseguir a expulsão do condômino antissocial é importantíssimo que o condomínio esteja bem assessorado juridicamente- que tenha aplicado e protocolado as multas e advertências anteriores - e que o síndico tenha provas para oferecer em juízo a respeito dessa conduta que tanto prejudica o resto da comunidade.
Provas como reclamações no livro de ocorrências, testemunhos de outros moradores, fotos, vídeos. Tudo isso deve ser oferecido como mostra de que aquela pessoa não é compatível com a vida em condomínio.
No Brasil pouquíssimos casos de condôminos antissociais terminaram com a expulsão do morador. A decisão mais famosa nesse sentido é essa: a do condomínio que conseguiu retirar do seu convívio um morador que abusava sexualmente de suas empregadas.
Outros caminhos
Antes de pedir pela expulsão do condômino problemático, o síndico pode pedir outro tipo de solução, como multas diárias caso a conduta se repita. Os outros condôminos também podem também entrar com ações contra o morador que consideram estar atrapalhando.
Caso o problema seja considerado realmente grave, o juiz tende a decidir por um caminho que não expulse o condômino de sua propriedade, mas que ofereça sossego e segurança para a comunidade em questão.
Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora na Escola Paulista de Direito, Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet e André Junqueira, advogado da Schneider
As pessoas que optam por morar em condomínios, imagina-se, têm a perfeita noção do que significa viver em comunidade, respeitando os direitos do outro e colaborando para que essa moradia seja um local de convivência pacífica e harmoniosa.
Nem todos, porém, têm essa capacidade de viver bem em comunidade, respeitando o espaço do outro como gostaria que o seu fosse respeitado. Os chamados condôminos antissociais são aqueles que sistematicamente atrapalham a vida em condomínio.
Definição
O artigo 1337 do código civil define o que é ser antissocial e como punir esse tipo de condômino
Art. 1.337O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Ou seja, o condômino que uma vez ou outra faz barulho, ou cujo cachorro de vez em quando late não pode ser considerado antissocial.
Para ser caracterizado dessa maneira, a pessoa precisa ter uma conduta de constante perturbação à vida condominial.
Pode ser aquele que dá festas quase que todos os dias, sem se incomodar com o barulho que gera – ou com as multas que paga. Há também os que destratam funcionários, e que, por causa disso, o condomínio tem dificuldades de contratar uma pessoa para determinada função, além de ficar mais vulnerável à ações judiciais, como por dano moral, por exemplo.
Há aqueles que são agressivos com vizinhos, outros simplesmente não querem obedecer às regras da vida em condomínio e ignoram tudo o que está na convenção e no regulamento interno.
Enfim, via de regra o condômino antissocial é aquele que ninguém gosta de ter por perto – apesar de ser seu vizinho.
Procedimentos
Mas o síndico tem, sim, ferramentas para ajudar essa pessoa a se enquadrar melhor na vida em condomínio.
É importante que as regras sejam para todos no condomínio. E para começar a lidar com a pessoa que gera problemas, o ideal é a conversa. Uma conversa cordial, explicando que certas condutas não são permitidas no empreendimento.
Caso a pessoa continue insistindo no erro, manda-se uma advertência escrita – dependendo do que manda cada convenção, já que em algumas não constam as advertências – seguida de multa.
A multa deve ser aplicada sempre com muito cuidado, principalmente no que diz respeito aos seus trâmites legais. O síndico e a administradora devem estar bem a par do que diz a convenção, a fim de evitar que uma multa dada por um bom motivo, não seja paga por não ter sido aplicada corretamente.
Importante dizer que o condômino sempre deve ter o direito de se defender e pedir anulação da multa. Isso deve ser feito em assembleia, já que apenas a coletividade pode decidir se uma conduta proibida pelo regulamento interno ou convenção pode ser revogada.
A assembleia também deve ser consultada caso o síndico, ou a coletividade do condomínio, decida pela multa citada no artigo 1337: a de cinco vezes o valor da taxa condominial. Para isso, é necessária a anuência de 2/3 dos condôminos.
Se mesmo após essa multa o condômino insistir com a conduta antissocial, uma nova assembleia pode deliberar a multa no valor de dez vezes a taxa condominial – dessa vez, a aprovação necessária para a multa é de 3/4 de todos os condôminos.
Vale lembrar que nesses casos, especialmente, a multa deve seguir exatamente o trâmite descrito na convenção e no código civil, evitando possíveis ações judiciais contra o condomínio – impedindo assim que o infrator deixe de pagar a multa.
Convivendo com o problema
O condomínio deve sempre deixar claro o que não pode ser tolerado em suas dependências.
- Se um morador insiste em desrespeitar um funcionário do local, o síndico deve agir de maneira a evitar que esse quadro não se repita. Conversando com o morador em questão, é importante deixar claro que o empregado pode entrar com um processo contra o condomínio por danos morais, por exemplo. E que se ficar provado que quem causava esse ambiente adverso era o morador, ele será acionado judicialmente no futuro, para pagar a indenização em questão. Depois do diálogo, é importante mandar uma carta protocolada explicando detalhadamente como deve ser a conduta dos moradores com relação aos empregados.
- Caso um morador agrida fisicamente um funcionário, o síndico deve orientar o empregado a fazer um boletim de ocorrência. A conversa com o morador sobre processo judicial – assim como uma notificação por escrito - dessa vez sobre danos morais e materiais, também deve acontecer.
- Outra situação extrema é quando dois condôminos trocam agressões. O síndico deve ter muito cuidado, mas não pode se omitir, pois esse tipo de briga não deixa de ser uma perturbação à paz e à segurança no condomínio. Vale, nesse caso, aplicar o que estiver escrito no regulamento interno.
Inadimplente
O condômino inadimplente contumaz é um caso que gera polêmica: não são todos os especialistas que o consideram antissocial. Como deixar de pagar sua cota costumeiramente – ou as multas aplicadas – é uma conduta considerada contrária a coletividade, ela pode, sim ser considerada antissocial. Porém, se houver um motivo forte - como a perda do emprego, por exemplo, dificilmente o condomínio conseguirá comprovar que o morador é antissocial.
Casos extremos
Há casos raros em que o condômino é considerado tão antissocial que a convivência com o mesmo passa a ser insuportável. Nesse cenário extremo, o condomínio pode entrar com uma ação na Justiça para retirar o condômino de sua convivência. Ele continua dono do imóvel, mas não pode mais morar naquele local.
Para se conseguir a expulsão do condômino antissocial é importantíssimo que o condomínio esteja bem assessorado juridicamente- que tenha aplicado e protocolado as multas e advertências anteriores - e que o síndico tenha provas para oferecer em juízo a respeito dessa conduta que tanto prejudica o resto da comunidade.
Provas como reclamações no livro de ocorrências, testemunhos de outros moradores, fotos, vídeos. Tudo isso deve ser oferecido como mostra de que aquela pessoa não é compatível com a vida em condomínio.
No Brasil pouquíssimos casos de condôminos antissociais terminaram com a expulsão do morador. A decisão mais famosa nesse sentido é essa: a do condomínio que conseguiu retirar do seu convívio um morador que abusava sexualmente de suas empregadas.
Outros caminhos
Antes de pedir pela expulsão do condômino problemático, o síndico pode pedir outro tipo de solução, como multas diárias caso a conduta se repita. Os outros condôminos também podem também entrar com ações contra o morador que consideram estar atrapalhando.
Caso o problema seja considerado realmente grave, o juiz tende a decidir por um caminho que não expulse o condômino de sua propriedade, mas que ofereça sossego e segurança para a comunidade em questão.
Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora na Escola Paulista de Direito, Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista na área condominial e colunista SíndicoNet e André Junqueira, advogado da Schneider
ÁGUA COMO EVITAR DESPERDÍCIOS
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